Ceny nemovitostí rostou a hovoří se i o realitní bublině. Je na čase prodat investiční byt?

Nízké úrokové sazby hypoték i nízké ceny nemovitostí v posledních letech inspirovaly mnoho lidí k nákupu investičních bytů. Jejich ceny se však nyní vyšplhaly k rekordním výším, takže výhodnost nové investice v aktuálních tržních podmínkách už je poměrně diskutabilní. Nabízí se však otázka, zda není naopak příhodná doba investiční byt prodat, než splaskne bublina. Podle odborníků však bude přetrvávat tlak na růst nájmů.

Hrozí nám hypoteční bublina? 

Ceny bytů jsou aktuálně na rekordních hodnotách. Ve druhém letošním čtvrtletí byla dle Českého statistického úřadu nabídková cena bytů v Česku skoro o 28 % vyšší oproti roku 2010. Tento nárůst je přitom ještě znatelnější ve velkých městech, například v Praze ceny rostly o 45 %. Cenového vrcholu dosáhly rezidenční nemovitosti roku 2008 v průběhu poslední finanční a dluhové krize, když se následně dotkly cenového dna v roce 2012. Od té doby ceny nemovitostí neustále rostou. „Nejvyšší cenový nárůst po finanční krizi v roce 2008 byl zaznamenán u pozemků, jejichž cena se v průměru zvýšila o 35 procent. Ceny bytů až nyní atakují hodnoty z roku 2008, ale protože zaznamenaly v čase krize nejvýraznější cenový propad, vnímáme jejich zvyšování nejcitlivěji,“ uvádí Michala Moravcová, analytička finančních trhů ve společnosti Bossa. Hovořit o realitní bublině je podle ní však předčasné. „Pokud by ale současné tempo růstu cen zejména u bytů pokračovalo ještě dva až tři roky, pak bychom velmi pravděpodobně již realitní bublinu na trhu nemovitostí vnímali,“ dodává Michala Moravcová.

• Realitní bublinu jsme sledovali už loni 

Byt jako investice: aby příjem z pronájmu pokryl hypotéku 

Pořízení vlastní nemovitosti se v předchozích letech stalo oblíbenou investicí. „Lidé si díky příznivým cenám bytů i nízkým úrokovým sazbám mnohdy pořizovali byt jako investici. Příjem z jeho pronájmu totiž zpravidla pokryl splátku hypotéky, případně jim mnohdy vycházelo výhodněji platit si raději hypotéku než nájem,“ uvádí Miloslav Kufa, finanční ředitel finanční skupiny Ramfin. Ekonomický růst spolu s poklesem nezaměstnanosti a zvyšujícími se mzdami však umožnil zvyšování cen rezidenčních nemovitostí, protože pro širší okruh lidí se staly hypotéky dostupnější, což podpořilo poptávku. „Dlouhodobě navíc pozorujeme nedostatek nových bytů, takže i vysoká poptávka převyšující nabídku žene ceny nahoru. Při neustále rostoucích cenách bytů je tak stále těžší vhodný investiční byt pořídit,“ dodává Miloslav Kufa.

• ČNB zvýšila úrokové sazby. Jaký to bude mít vliv na hypotéky?

Neprodávejte, pronajímejte 

Komu se podařilo koupit byt několik let nazpět v době, kdy byly ceny dole, tedy nyní může být spokojený. I když se však jeho investice mnohdy zhodnotila o stovky tisíc korun, nelze mu doporučit nemovitost prodávat. „K prodeji nemovitosti koupené jako investice nevidím důvod. Pokud někdo kupoval byt jako investici, zcela jistě ho pronajímá a nájmy dolů nepůjdou,“ upozorňuje David Eim, produktový manager společnosti Gepard Finance, která působí na trhu hypoték téměř 15 let. Podle něj totiž cena šla nahoru nikoliv primárně proto, že jsou nízké sazby, ale z velké části proto, že je málo dobrých bytů. „Na tom případný mírný růst sazeb a restrikce ze strany ČNB nic nezmění. Spíše naopak. Pokud se omezí dostupnost vlastního bydlení, bude vyšší tlak na další růst ceny nájmů,“ vysvětluje David Eim.

• Jak se daní příjmy z pronájmu nemovitosti? 

Jak je to se sankcí za předčasné splacení hypotéky?

Jako nejvýhodnější se tedy jeví byt stále držet ve vlastnictví a pronajímat. Pokud by se však vlastník v současnosti přece jen rozhodl prodat byt, který financoval hypotékou, jeho zisk může značně ovlivnit skutečnost, zda jeho hypotéka již spadá pod nový zákon o spotřebitelském úvěru. Ten totiž zmírňuje sankce za mimořádné splátky. „Při prodeji nemovitosti lze splatit hypotéku kdykoliv po 24 měsících trvání úvěrové smlouvy, takže i mimo konec fixace. Banka přitom nesmí vyměřit sankci vyšší než 1 % z výše mimořádné splátky, maximálně však 50 000 Kč, což jsou přijatelné náklady na mimořádnou splátku,“ uvádí David Eim. Dle staré legislativy jsou však sankce nehorázně vysoké. „Obvyklý je poplatek kupříkladu 10 % ze splácené částky, takže se řádově může jednat o statisíce korun,“ varuje David Eim s tím, že starší hypotéky uzavřené ještě před účinností nového zákona se budou řídit dle nové legislativy okamžikem konce fixace.

• Konec poplatků za předčasné splacení hypotéky 

O společnosti Gepard Finance: GEPARD FINANCE jsou specializovanou makléřskou firmou, která působí na trhu 15 let. Jejím hlavním oborem činnosti je poradenství v oblasti hypotečních úvěrů a kompletní zpracování úvěrových a pojišťovacích produktů. Profesionální makléři svým klientům zdarma zajišťují hypotéky, úvěry ze stavebního spoření a pojištění. V současné době disponuje franšízová síť GEPARD FINANCE 100 funkčními obchodními místy, čímž je zajištěna snadná dostupnost a obsluha klientů po celé České republice i na Slovensku. GEPARD FINANCE se v roce 2011 stala největší hypotečně-makléřskou firmou v ČR. Je zakládajícím členem Asociace hypotečních makléřů a držitelem značky kvality „FÉR hypotéka“.

O společnosti Ramfin: Ramfin je nezávislou finanční a investiční skupinou. Klientům poskytuje objektivní a nezávislé finanční služby. Snaží se vysvětlovat vlastnosti a objasňovat výhody či nevýhody jednotlivých finančních produktů a klientům vyhledat ty nejvhodnější. Ramfin je majákem v rozbouřeném moři složitých finančních služeb a produktů, přičemž se zaměřuje také na vlastní investiční činnost.

O společnosti Bossa: Bossa působí na polském kapitálovém trhu od roku 1995, řadí se tak mezi nejdéle působících brokery v Polsku. Zároveň je i letitým lídrem na trhu s deriváty. Bossa byla oceněna prezidentem Varšavské burzy za největší obchodní aktivitu na trhu. Od roku 2012 provozuje svoji činnost prostřednictvím své pobočky v Praze. Bossa podléhá dohledu České národní banky.